Αξιοποίηση Καραθώνας, μια άποψη με λογισμό και μ’ όνειρο…

Γράφει ο Γιώργος Φραγκιουδάκης*

 Η ιστορία της αξιοποίησης της Καραθώνας άρχισε την περίοδο της δικτατορίας, το 1968 και το 1972, οπότε μεταβιβάστηκε η περιοχή της Καραθώνας στον ΕΟΤ για την τουριστική αξιοποίησή της. Αφού πέρασαν σχεδόν 20 χρόνια από την έναρξη της διαδικασίας της αξιοποίησης της Καραθώνας χωρίς να αλλάξει κάτι ουσιαστικά, την 28^η Φεβρουαρίου 1989 υπογράφηκε από τον ΕΟΤ, το Νομαρχιακό Ταμείο Αργολίδας, τη Σχολή Τουριστικών Επαγγελμάτων και τον Δήμο Ναυπλιέων μία Προγραμματική σύμβαση αξιοποίησης και προστασίας της Καραθώνας στα πλαίσια της οποίας προτεινόταν η δημιουργία αθλητικών εγκαταστάσεων, κέντρου θαλάσσιων δραστηριοτήτων, υπαίθριου θεάτρου 450 θεατών, παιδικής κατασκήνωσης, αναψυκτηρίων, εστιατορίου 600 ατόμων και ενός μικρού ξενώνα, στο κτίσμα που χρησιμοποιούσαν οι οικοδόμοι.

Ο Δήμος Ναυπλιέων και η Νομαρχία Αργολίδας χρηματοδότησαν τα έργα που είχαν αναλάβει, ο ΕΟΤ όμως δεν ανταποκρίθηκε οικονομικά στους όρους της σύμβασης που είχε υπογράψει. Έτσι, ολοκληρώθηκαν τα δύο αναψυκτήρια και ξεκίνησαν τα έργα αθλητικής υποδομής και το εστιατόριο, τα οποία και έμειναν στα μπετά.

Μετά από πολυετείς παλινωδίες του ΕΟΤ που δεν χρηματοδοτούσε τα έργα που ο ίδιος είχε υπογράψει, φτάσαμε σε μία 2^η προγραμματική σύμβαση με τους ίδιους συμβαλλόμενους την 26^η Απριλίου 1996 με αντικείμενο την αποπεράτωση του εστιατορίου και των αθλητικών εγκαταστάσεων και την κατασκευή έργων εσωτερικής υποδομής και χώρων περιαστικού πρασίνου. Και η 2^η προγραμματική σύμβαση της Καραθώνας πήγε στις καλένδες, καθώς κανένα συμβαλλόμενο μέρος δεν τίμησε την υπογραφή του.

Δυστυχώς, η ανεπάρκεια διαχείρισης από τους αρμόδιους της υπόθεσης της Καραθώνας, οι πολιτικές σκοπιμότητες και η έλλειψη διορατικότητας, εμπόδισαν την εύρεση χρηματοδότησης για την υλοποίηση των σχεδίων ανάπτυξης, με αποτέλεσμα αντί να αναπτυχθεί, η περιοχή της Καραθώνας να υποβαθμιστεί, αφού γέμισε ημιτελείς κατασκευές και μπετά.

Στην Ελλάδα, μετά την υπογραφή του 1ου μνημονίου, ιδρύθηκε το ΤΑΙΠΕΔ το έτος 2011 με σκοπό να αναπτύξει και να αξιοποιήσει την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, η οποία του μεταβιβάστηκε για τον σκοπό αυτό, υλοποιώντας το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Αξιοποίησης, και λειτουργώντας για την εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος, σύμφωνα με τους κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας.

Στη συνέχεια, σύμφωνα με τον Ν.4093/2012 μεταβιβάζεται και περιέρχεται χωρίς αντάλλαγμα στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «ΤΑΙΠΕΔ Α.Ε.» κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή σε ποσοστό 100% το ακίνητο «ΚΤΗΜΑ ΚΑΡΑΘΩΝΑ» εκτάσεως 1.911.893 τ.μ. με όλα τα συστατικά, παραρτήματα και παρακολουθήματά του.

Κι ερχόμαστε στο σήμερα, όπου το ΤΑΙΠΕΔ έχει αρχίσει την διαδικασία αξιοποίησής του ακινήτου ιδιοκτησίας του «Κτήμα Καραθώνα», μέσω του μελλοντικού σχεδιασμού ενός Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. Το Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. (Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων) αποτελεί χωρικό σχέδιο αναπτυξιακού σκοπού, με σκοπό να αξιοποιηθούν δημόσια ακίνητα, ώστε να ενισχυθούν, τόσο η τοπική όσο και η εθνική οικονομία.

Είναι αποτέλεσμα συστηματικής επιστημονικής τεκμηρίωσης, αφού στο πλαίσιο σχεδιασμού του εκπονείται τόσο ειδική μελέτη του χωρικού τους προορισμού με κριτήρια χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά, όσο και στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Η νομολογία για τα Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. δείχνει ότι οι ειδικοί σκοποί δημοσίου συμφέροντος που υπηρετούν λήφθηκαν υπόψη, χωρίς να οδηγούν σε κάμψη ή υποχώρηση της περιβαλλοντικής προστασίας ή των κανόνων χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς για το όποιο σχέδιο απαιτούνται εγκρίσεις περιβαλλοντικών όρων των έργων και πλήθος χωροθετικών και περιβαλλοντικών αδειών και εγκρίσεων.

Πώς ξέρουμε, όμως, ότι όλα τα παραπάνω είναι αλήθεια; Κάποιοι μας λένε ότι με αυτό το περίεργο Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. θα τοποθετηθεί μία μπάρα στην Λεωφόρο Καραμανλή και θα γεμίσει η Καραθώνα με βίλες, πισίνες και τεράστια ξενοδοχεία, χωρίς να μας επιτρέπεται καν να προσεγγίσουμε την παραλία. Κάποιοι άλλοι λένε, ότι έχει ήδη δοθεί σε κάποιους Εβραίους, που παρότι δεν υπάρχει κανένα σχέδιο χωρικής ανάπτυξης, τα έχουν βρει με το ΤΑΙΠΕΔ και ετοιμάζουν τις μπουλντόζες.

Είναι γεγονός αναμφισβήτητο, ότι η Καραθώνα αποτελεί ένα σύνθετο και ισορροπημένο οικοσύστημα με υψηλή ιστορική και περιβαλλοντική αξία, στο οποίο συνυπάρχουν αρμονικά αρχαιολογικά ευρήματα, χωροθετημένη περιοχή προστασίας NATURA, κυρωμένες δασικές εκτάσεις, το σπήλαιο της Καραθώνας, τα ιστορικά εξωκκλήσια του Αγίου Ιωάννη του Θεολόγου, των Αγίων Κων/νου και Ελένης και της Παναγίας της Κατακεκρυμμένης, σε συνδυασμό με 1.5 χλμ ακτογραμμής, καθορισμένου αιγιαλού και παραλίας.

Μπορεί ένα Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. να συνδυάσει την διατήρηση και προστασία όλων των παραπάνω και ταυτόχρονα να αξιοποιήσει αναπτυξιακά την περιοχή; Η απάντηση θα δοθεί αν πάμε να δούμε τί έγινε, σε μία άλλη εμβληματική περίπτωση αξιοποίησης ακινήτου του Δημοσίου, του Αστέρα της Βουλιαγμένης, έκτασης περίπου 300 στρεμμάτων, αντίστοιχης έκτασης της Καραθώνας.

Το παραπάνω σχέδιο Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του Αστέρα Βουλιαγμένης χωροθετεί:

• Περιοχή Αποκατάστασης Φυσικού Τοπίου εμβαδού 61.505 τμ,
• Περιοχή Προστασίας Φυσικού Τοπίου εμβαδού 156.236 τμ,
• Ζώνη Α΄απολύτου Προστασίας Αρχαιολογικού χώρου εμβαδού 10.256 τμ,
• Ζώνη Τουρισμού-Αναψυχής εμβαδού 83.037 τμ και
• Ζώνη Τουρισμού-Αναψυχής-Κατοικίας εμβαδού 21.991 τμ.

Τελικά το Συμβούλιο της Επικρατείας με την απόφαση ΣτΕ 557/2018, ενέκρινε την υλοποίηση του σχεδίου, όπως έχει συμβεί και σε όλες τις αντίστοιχες περιπτώσεις.

Αξίζει να σημειωθεί ένα δημοσίευμα της εποχής, το οποίο ανέφερε:

…σύμφωνα με αποκλειστικές πληροφορίες από έγκυρες πηγές πληροφόρησης, οι επενδυτές παρέμειναν στην Ελλάδα μόνο όταν πήραν τις διαβεβαιώσεις του δημάρχου, ότι εφ΄ όσον το βελτιωμένο σχέδιο είναι συμβατό με όσα το ΣτΕ απαιτούσε, ο δήμος θα στήριζε την επένδυση και δεν θα δημιουργούσε περαιτέρω προβλήματα….

Από το παραπάνω παράδειγμα, προκύπτει αφενός ότι ένα χωροταξικό σχέδιο Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. λαμβάνει πολύ σοβαρά υπόψη στο σχεδιασμό του την αποκατάσταση του φυσικού τοπίου, την προστασία του φυσικού τοπίου, τις ζώνες αρχαιολογικής προστασίας και δύναται να ορίσει λελογισμένη τουριστική ανάπτυξη μόλις στο 1/3 της συνολικής έκτασης προς αξιοποίηση και αφετέρου ότι ο υποψήφιος φορέας που θα αναλάβει το κομμάτι της τουριστικής αξιοποίησης, λαμβάνει πολύ σοβαρά υπόψη τον οικείο Δήμο.

Άλλωστε, η γνωμοδότηση του Δήμου προβλέπεται και θεσμικά. Ο νόμος αναφέρει ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Οικονομικών και Τουρισμού, που εκδίδεται σύμφωνα με όσα ορίζονται στο οικείο Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α., εγκρίνεται η πολεοδόμηση ακινήτων ύστερα από εισήγηση του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας και γνώμη του οικείου δήμου, η οποία παρέχεται εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται σε αυτόν ο σχετικός φάκελος προς γνωμοδότηση. Μετά την άπρακτη πάροδο της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου, η διαδικασία μπορεί να συνεχίζεται χωρίς τη γνώμη του δήμου.

Σε αυτή τη φάση είναι που ο ρόλος του Δήμου, μπορεί και πρέπει να είναι καθοριστικός. Ακριβώς επειδή το ΤΑΙΠΕΔ δεν έχει ακόμη σαφές σχέδιο αξιοποίησης, ο Δήμος πρέπει να συνεισφέρει με το δικό του σχέδιο αξιοποίησης στην βάση των προηγούμενων προγραμματικών συμφωνιών της δεκαετίας 1980-90, αλλά και του μετα-μνημονιακού καθεστώτος στο οποίο βρισκόμαστε.

Για τον Δήμο Ναυπλιέων είναι σήμερα επιτακτική ανάγκη περισσότερο από ποτέ, να καθορίσει επιτέλους υπεύθυνα τη στρατηγική του, πάνω στο θέμα Καραθώνα. Και τονίζω τη χρήση της έκφρασης «στρατηγική του Δήμου» και όχι της έκφρασης «αντίδραση του Δήμου» γιατί ουσιαστικά η δημοτική αρχή έχει μπροστά της δύο δρόμους.

Τον πολιτικά εύκολο δρόμο και τον διαχειριστικά δύσκολο δρόμο.

Ο πολιτικά εύκολος και ασφαλής δρόμος είναι ο δρόμος της δυναμικής αντίδρασης, ο δρόμος του «Κάτω τα χέρια από την Καραθώνα», με συλλαλητήρια, επαναστατικά ψηφίσματα και οδοφράγματα στο δρόμο της Καραθώνας με κόκκινα πανό, μαύρες σημαίες και συνθήματα «ΔΕΝ ΘΑ ΠΕΡΑΣΕΙ».

Επιλέγοντας η δημοτική αρχή την εύκολη αντίδραση των συλλαλητηρίων με αποκλεισμούς δρόμων και πομπώδη τελεσίγραφα, το μόνον που θα καταφέρει είναι να αποκλείσει εκτός από τους δρόμους και τη συμμετοχή του Δήμου από το τραπέζι των αποφάσεων. Ακούστηκε ακόμη και η επιλογή του δημοψηφίσματος. Τη στιγμή που η ΙΔΙΑ η Ελληνική κυβέρνηση το 2015 διεξήγαγε πανελλαδικό δημοψήφισμα, το συντριπτικό αποτέλεσμα του οποίου μερικές ημέρες μετά η ΙΔΙΑ το αγνόησε, υπάρχει έστω και ένας Ναυπλιώτης που πιστεύει, ότι θα κάνει ο Δήμος Ναυπλιέων δημοψήφισμα και το ΤΑΙΠΕΔ ή το ΣτΕ θα υπακούσουν στο αποτέλεσμά του;

Είναι ξεκάθαρο ότι το τελικό αποτέλεσμα της πολιτικά εύκολης λύσης, θα είναι κάποιοι άλλοι να αποφασίσουν για την τύχη της Καραθώνας. Οι δημότες θα λένε αυτάρεσκα ότι ο Δήμος συμμετείχε με δυναμικές κινητοποιήσεις ενάντια στην όποια αξιοποίηση, αλλά η Καραθώνα θα έχει ήδη αξιοποιηθεί ερήμην του.

Η δεύτερη επιλογή, του διαχειριστικά δύσκολου δρόμου, είναι η επιλογή να σχεδιάσει ο ίδιος ο Δήμος το πλάνο αξιοποίησης της Καραθώνας, να σχεδιάσει ο Δήμος το δικό του Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. και να προτείνει εξαρχής στο ΤΑΙΠΕΔ τη δική του θέση αξιοποίησης της Καραθώνας. Με πρότυπο το περιεχόμενο της 1^ης προγραμματικής σύμβασης, επικαιροποιημένης και προσαρμοσμένης στα δεδομένα, όπως έχουν διαμορφωθεί 35 χρόνια μετά. Με κύριους άξονες, αφενός την εξυπηρέτηση των αναγκών αστικής αναψυχής των κατοίκων του Δήμου Ναυπλιέων και αφετέρου τον εμπλουτισμό της τουριστικής προσφοράς στην πόλη του Ναυπλίου, με εγκαταστάσεις και χώρους ήπιας τουριστικής υποδομής, σε ένα μέρος της υπό αξιοποίηση έκτασης.

Ένα σχέδιο που θα συνδυάζει ισορροπημένα:

– την ουσιαστική αναβάθμιση των παροχών στους δημότες του, με δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών εγκαταστάσεων με πάρκα, αθλητικές και πολιτιστικές εγκαταστάσεις και κέντρα αναψυχής με ελεύθερη πρόσβαση σε όλους τους κατοίκους του Ναυπλίου,

– με την ήπια ανάπτυξη τουριστικών υποδομών, το επίπεδο και η ποιότητα των οποίων θα αναβαθμίσει το τουριστικό προϊόν ολόκληρης της πόλης.

Και ο Δήμος με την σύνταξη και κατάθεση προς έγκριση στο ΤΑΙΠΕΔ του δικού του Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α., να δηλώσει με σαφήνεια προς όλες τις πλευρές, ότι τάσσεται υπέρ της αξιοποίησης της περιοχής της Καραθώνας, αλλά με τους δικούς του όρους και  προϋποθέσεις, που θα έχουν σαν βασικό άξονα, όχι την μεγιστοποίηση του οφέλους του όποιου επενδυτή, αλλά τη μεγιστοποίηση του οφέλους της τοπικής οικονομίας και της ποιότητας ζωής των δημοτών μας.

Κάνοντας έναν απολογισμό της σημερινής κατάστασης της Καραθώνας, διαπιστώνουμε ότι:

-αντί να γεμίσουμε την Καραθώνα με πάρκα, μετατρέποντάς την σε ένα ζωοδότη πνεύμονα πρασίνου για όλη την περιοχή του Ναυπλίου, επιλέξαμε να την μετατρέψουμε σε μία χωματερή των σκουπιδιών μας, τα οποία θα μολύνουν το πολύτιμο έδαφός της για δεκαετίες,

-αντί να φτιάξουμε ποδηλατόδρομους και οργανωμένες υποδομές, επιλέξαμε να την μετατρέψουμε σε παράδεισο του παράνομου κάμπινγκ, ενώ τους καλοκαιρινούς μήνες την μετατρέπουμε σε ένα ατελείωτο, αχανές και άναρχο πάρκινγκ, όπου τα αυτοκίνητα καβαλούν την αμμουδιά και σχεδόν εισβάλλουν στη θάλασσα.

-αντί να φτιάξουμε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους για τους δημότες μας και σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις με ήπιο περιβαλλοντικό αποτύπωμα, επιλέξαμε να μολύνουμε το σπάνιο κάλλος της Καραθώνας με αποκρουστικά ημιτελή μπετά, που διατηρούνται εκεί απείραχτα για δεκαετίες, για να μας υπενθυμίζουν διαρκώς την ανεπάρκειά μας.

Ουσιαστικά, κατεβαίνουμε στους δρόμους με σημαίες και συλλαλητήρια, ώστε να μην μας αφαιρεθεί η δυνατότητα να συνεχίσουμε να υποβαθμίζουμε την Καραθώνα, που τόσο πολύ αγαπάμε. Αρνούμαστε να καταστρέψει κάποιος άλλος την Καραθώνα, άλλωστε με την εγκληματική μας αδιαφορία όλα αυτά τα χρόνια, το καταφέρνουμε μια χαρά από μόνοι μας.

Το συναίσθημα των Ναυπλιωτών για την Καραθώνα και η ταύτιση της ζωής τους μαζί της, κραυγάζει ότι η Καραθώνα ανήκει στους δημότες της, την ίδια στιγμή που η σκληρή πραγματικότητα όμως λέει, ότι η Καραθώνα – μετά από μια σειρά νόμων και υπουργικών αποφάσεων – έχει περιέλθει σε ποσοστό 100% στην ιδιοκτησία του ΤΑΙΠΕΔ.

Παρ’ όλα αυτά και κοιτάζοντας τη σημερινή πραγματικότητα, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί, δίνεται στον Δήμο μας μία μοναδική ευκαιρία να αλλάξει επίπεδο, αξιοποιώντας προς όφελός του, τα κεφάλαια που πρόκειται να επενδυθούν στην περιοχή, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ.

Οι Ναυπλιώτες τον περασμένο Οκτώβρη, επέλεξαν μία δημοτική αρχή που συμπεριλαμβάνει αιρετούς έμπειρους νομικούς, μελετητές μηχανικούς και περιβαλλοντολόγους με πλούσιο επαγγελματικό παρελθόν, οι οποίοι έχουν δώσει για πολλά χρόνια τις εξετάσεις τους στην τοπική κοινωνία και έχουν αποδείξει ότι έχουν την δυνατότητα να ελέγξουν και να συμμετέχουν στον χωρικό σχεδιασμό της αξιοποίησης της Καραθώνας, με βασικό γνώμονα το συμφέρον του Δήμου.

Από την άλλη πλευρά υπάρχουν οι επαναστατικές φωνές τακτικής διαμαρτυρίας, χωρίς κανέναν στρατηγικό σχεδιασμό, χωρίς καμία συγκεκριμένη και ρεαλιστική πρόταση, χωρίς νομική και τεχνική γνώση του αντικειμένου, οι οποίες στοχεύοντας στην επίκληση του συναισθήματος του κάθε δημότη – με άκρατο λαϊκισμό – προτείνουν να αμφισβητήσουμε συνταγματικά κατοχυρωμένα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και να επιβάλλουμε στο ΤΑΙΠΕΔ να μετατραπεί σε διαχειριστή beach bar και γενικώς κατασκηνώσεων. Ασύνδετες κινήσεις τακτικής χωρίς στρατηγικό σχεδιασμό, είναι ο θόρυβος λίγο πριν τη συντριβή.

Αυτή η δημοτική αρχή θα πει ένα ηχηρό ΟΧΙ στον λαϊκισμό, που στοίχισε πριν μερικά χρόνια ένα Υπερταμείο, ένα ΤΑΙΠΕΔ και καμιά 100αριά δισεκατομμύρια σε αυτήν την χώρα. Με όπλα μας, όχι τις σημαίες, τις διαδηλώσεις και τα οδοφράγματα, αλλά τον σχεδιασμό, την επιστημοσύνη και την επίμονη αναζήτηση της νομικής και τεχνικής γνώσης, θα σταθούμε όχι απέναντι – αλλά μέσα στο σχέδιο της αξιοποίησης της Καραθώνας, ώστε να είμαστε σε θέση να το οδηγήσουμε στον δρόμο που εμείς θα επιλέξουμε ως ενεργοί συμμετέχοντες και όχι στον δρόμο που θα μας επιβληθεί ως διαμαρτυρόμενοι θεατές.

Τελειώνοντας, το καίριο ερώτημα στο οποίο καλούμαστε να απαντήσουμε είναι αν το Ναύπλιο – με μία στείρα άρνηση – επιλέξει να πυροβολήσει για άλλη μια φορά τα πόδια του ή αν θα τολμήσει να κοιτάξει φιλόδοξα μπροστά – με λογισμό και μ’ όνειρο – να δημιουργήσει τις υποδομές των επομένων δεκαετιών, με σεβασμό στο περιβάλλον και τις ανθρώπινες ανάγκες των δημοτών του, που θα εξελίξουν την Πρώτη πρωτεύουσα της Ελλάδας στην Πρώτη πόλη – πρότυπο ολόκληρης της χώρας.

*ο Γιώργος Φραγκιουδάκης

είναι Αγρονόμος & Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ

Αντιδήμαρχος Οικονομικών Δήμου Ναυπλιέων